5 conseils avant d'investir dans l'immobilier neuf par Patrick Hingant, directeur général du groupe Giboire.
Cerner l’attractivité du marché
« Dans l’immobilier, nous avons un mantra : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement, répète à l’envie Patrick Hingant, directeur général du groupe Giboire. Avant d’investir, il faut donc s’assurer de l’attractivité du territoire où s’implante le bien en zoomant du plus large au plus fin : positionnement géographique, ville, quartier, en tenant compte des facilités d’accès aux transports. L’arc Saint-Malo–Rennes – Vannes–Nantes, voire Angers, est un territoire « béni » avec une identité forte, à proximité des côtes, des gares LGV (Ligne à grande vitesse), des aéroports. »
Évaluer la tonicité du tissu économique
« Dans la région Grand Ouest, le taux de vacance locative est très faible. Nous sommes en situation de pénurie de biens à louer. Néanmoins, il faut penser à long terme et évaluer la tonicité démographique et économique du territoire dans lequel on investit. À Rennes, Nantes ou encore Angers, le marché locatif est nourri par la vie étudiante. L’écosystème dynamique promet une profondeur de marché importante. Car pour qu’un investissement immobilier soit rentable, deux critères prévalent : il faut que le loyer soit payé (pas de vacance locative) et que le bien acheté soit valorisé à terme lors d’une revente ultérieure. »
Quelle nature de bien ?
« Dans l’investissement locatif, le logement standard en neuf ou ancien représente 75 % du marché. La part des résidence-services (étudiant, senior,…) reste marginale. Le produit de base de l’investisseur demeure le T1 ou le T2 avec un budget moyen de 80 000 €. L’investissement dans une maison individuelle a un coût immédiat plus élevé (dans la région, supérieur à 300 000 €) mais les loyers pratiqués sont plus élevés et ce type de biens reste toujours très recherché. Deux typologies d’achat correspondant donc à des profils d’investisseurs différents. »
Un projet de gestion patrimoniale
« L’investissement dans un bien immobilier doit s’inscrire dans une réflexion patrimoniale globale. La rentabilité varie de 2 à 5 % selon les dispositifs, évaluée sur onze mois de loyers. Les taux d’intérêt bas et la fiscalisation des revenus issus des loyers incitent les acquéreurs à acheter leur bien à crédit. L’économie fiscale demande à être examinée avec des professionnels, sachant que les dispositifs légaux (Lois Pinel, Censier Bouvard) évoluent régulièrement en termes de zonage, de nature de bien, etc. »
S’entourer de professionnels de l’immobilier
« L’immobilier a retrouvé toute sa vitalité. C’est bien la seule classe d’actifs rentables qui s’achète à crédit. S’entourer de professionnels, experts du marché local, facilite l’acte d’achat. Déléguer la gestion locative à un mandataire a certes un coût mais garantit un suivi rigoureux des loyers (assurance de garantie de loyer, qualité de sélection de candidat, service de négociation amiable…) et une valorisation du bien qui limite la vacance (visite virtuelle, publication sur de nombreux supports de communication numérique…). »
Source : Supplément Ouest-France du mercredi 9 octobre 2019 – Anne-Élisabeth BERTUCCI.