Les « meublés » font l'objet d'une imposition particulière, souvent plus avantageuse que pour la location classique.
Un cadre souple
Malgré un tour de vis juridique et fiscal opéré en 2005 et 2009, les propriétaires sont nombreux à se tourner vers la location en meublé.
Le cadre régissant les rapports entre bailleurs et locataires demeurent plus souples que la location « nue », et la fiscalité plus avantageuse.
Une activité commerciale
Les revenus tirés de la location d’un logement meublé sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils ne doivent donc pas être déclarés dans la catégorie « revenus fonciers » comme c’est le cas pour une location vide.
Ce régime s’applique aussi bien à un logement loué à l’année, par exemple un studio meublé pour un étudiant, qu’à la location saisonnière : par exemple, une résidence secondaire.
Le régime dit « micro BIC »
Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant total des loyers, charges comprises, encaissés dans l’année.
Ce régime simplifié est réservé aux propriétaires dont les recettes annuelles ne dépassent 32 600 € en 2012. À titre de comparaison, le régime « microfoncier » des bailleurs classiques octroie un abattement forfaitaire de 30 %, dans la limite de 15 000 € de loyers.
Les propriétaires de gîtes ruraux, meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes sont encore mieux lotis. Ils bénéficient d’un abattement de 71 %, jusqu’à 81 500 € de recettes en 2012. Cet abattement est censé couvrir toutes les charges. Aucune autre déduction (intérêts d’emprunt, réparations, travaux…) n’est possible.
Le régime réel d’imposition
Au-delà de 32 600 € de recettes par an, c’est le régime dit de « bénéfice réel » qui s’applique.
Le propriétaire devra alors retrancher le montant réel des charges supportées pour le logement meublé pendant l’année.
Sont déductibles, notamment, les impôts locaux (taxe foncière, de séjour…), les dépenses de travaux (réfection des peintures, remplacement de la chaudière…), les intérêts d’emprunt, les primes d’assurances, l’amortissement du mobilier et des locaux, etc.
Puis-je choisir le « réel » ?
Oui, même si vous relevez du « micro BIC ».
Il suffit d’envoyer un courrier à l’administration fiscale avant le 1er février de l’année pour laquelle ce régime s’appliquera (avant le 1er février 2013 pour les loyers de 2013).
L’option est valable deux ans et reconduite tacitement (à dénoncer avant le 1er février).
Si vos recettes annuelles ne dépassent pas le plafond fixé (32 600 € ou 81 500 €) et que les charges déductibles sont inférieures au montant de l’abattement de 50 %, il est préférable de rester au régime « micro BIC ».
Le « réel » s’avère plus avantageux lorsque le total des dépenses (charges) est supérieur aux recettes (loyers). Le déficit ainsi créé pourra être imputé l’année suivante sur les recettes tirées de la location meublée, sur une durée totale de dix ans.
Cette règle vaut pour les loueurs non professionnels, soit la majorité des loueurs de meublés.
Sébastien Jensonny