Passoires thermiques : la CAF suspend les aides au logement pour pousser les propriétaires à rénover

La France s’est fixé des objectifs ambitieux en matière de transition énergétique et de lutte contre la précarité énergétique. Les logements considérés comme des “passoires thermiques” représentent une part importante des consommations énergétiques excessives et des situations de mal-logement.

En qualifiant d’office les DPE G de logement indécents, et en l’ajoutant ainsi à la liste des conditions auxquelles la Caf peut procéder à la suspension des aides au logement, l’État espère ainsi pousser les propriétaires bailleurs à rénover leurs biens en tapant directement au portefeuille. 

Un petit ajout pour de potentielles lourdes conséquences

La loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU), promulguée en 2000, impose aux bailleurs de louer un logement décent.
Un logement décent doit être sans risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé des occupants et offrir des conditions minimales d’habitation. Jusqu’ici, l’indécence reposait sur des critères évidents : infiltrations d’air, humidité excessive, absence de ventilation, ou encore surface minimale insuffisante.

Mais depuis le 1er janvier, le critère de performance énergétique vient s’ajouter à cette liste. Concrètement, tout logement classé G au DPE est désormais considéré comme non décent. Cela signifie qu’aucune aide au logement ne pourra être perçue pour ces logements tant que les propriétaires n’auront pas entrepris de travaux permettant de changer l’étiquette du logement. 

Une mesure, punitive financièrement, censée accélérer la rénovation des passoires thermiques.

Une suspension automatique des aides sans visite d’expert

Pour contraindre les propriétaires à respecter leurs obligations et à effectuer des travaux de mise en conformité, les caisses de solidarité disposent d’un levier clé : la conservation des aides.
Jusqu’ici, la Caf pouvait suspendre les aides au logement lorsqu’un bien était jugé indécent, mais cela nécessitait une visite d’un expert pour évaluer son état. Désormais, cette étape est supprimée pour les logements classés G : un simple signalement ou une vérification du DPE suffit à déclencher la suspension des aides.

Concrètement, après un signalement effectué par le locataire, un travailleur social, une association ou tout autre interlocuteur, la Caf (ou la Msa) bloque immédiatement les aides.

Le propriétaire dispose alors de 18 mois pour effectuer des travaux et améliorer la performance énergétique de son bien s’il ne veut pas perdre d’argent.

Qui est concerné ?

Tous les propriétaires bailleurs louant un logement classé G sont directement touchés, dès lors que son locataire bénéficie d’une aide au logement pour le bien en question.
À partir de 2028, cette mesure concernera également les logements classés F, puis les logements classés E en 2034. 

Par ailleurs, elle concerne aussi bien les bénéficiaires de l’Aide Personnalisée au Logement (APL), que de l’Aide Sociale au Logement (ASL) ou encore de l’Aide Familiale au Logement (AFL).

Avec cette suspension des aides, les propriétaires de passoire thermique vont devoir rapidement s’adapter.
En effet, une fois le signalement effectué, le propriétaire-bailleur a 18 mois pour réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement suffisants à le faire changer d’étiquette DPE. 

Si le propriétaire réalise les travaux sous 18 mois, les aides suspendues sont rétroactivement versées. En revanche, s’il ne respecte pas ce délai pour améliorer son DPE, l’entièreté de la somme est définitivement perdue et le logement restera interdit à la location à terme.

Cette réforme incite donc fortement les bailleurs à rénover leur bien afin de préserver leur rentabilité locative et leur patrimoine immobilier.

Les locataires de passoires thermiques vont-ils perdre leurs aides au logement ?

Bien entendu, cette mesure n’a pas vocation à pénaliser le locataire !
Bien qu’il soit le bénéficiaire direct de l’aide au logement, ce n’est pas lui qui va en pâtir financièrement.

Pourtant, une fois le signalement effectué, il ne recevra plus ses APL de la part de la Caf. Cela ne signifie pas qu’il doit arrêter de payer son loyer pour autant.

En effet, le système prévoit que le montant de l’aide soit conservée par la Caf ou la MSA et qu’en retour, le locataire puisse déduire cette somme directement de son loyer. 

Concrètement, si vous louez une passoire thermique à Rennes pour 800 € et que vous percevez 250 € d’APL, votre loyer s’élèvera à 550 € pendant toute la durée des travaux. 

Cela signifie que le manque à gagner est reporté sur le propriétaire, qui perçoit un loyer réduit tant que les travaux de rénovation ne sont pas réalisés.

Quelles solutions pour les propriétaires ?

Face à cette nouvelle réglementation, les propriétaires bailleurs ont tout intérêt à agir rapidement pour éviter une perte de revenus locatifs prolongée.
Pour ce faire, nous vous conseillons de : 

• Faire un audit énergétique : cette démarche permet d’identifier les travaux les plus efficaces à réaliser pour améliorer la classe énergétique de votre logement. 
• Faire une simulation des aides financières auxquelles vous êtes éligible : plusieurs dispositifs existent pour aider à la rénovation énergétique, comme MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro, ou encore certaines subventions locales. 
• Prioriser les travaux les plus efficaces : isolation des combles, changement des fenêtres, amélioration du système de chauffage… ces rénovations permettent généralement de gagner rapidement des classes au DPE. 
• Vous faire accompagner : des experts en rénovation énergétique peuvent aider à optimiser le budget des travaux et garantir un résultat conforme aux exigences réglementaires.

Vers une interdiction progressive des passoires thermiques

Cette mesure s’inscrit dans une stratégie plus large de lutte contre les logements énergivores. D’ici 2028, les logements classés F seront également concernés par la suspension des aides et ne pourront plus être loués sans rénovation préalable.

Puis, en 2034, ce seront les logements classés E qui seront à leur tour considéré comme non décents. L’objectif est clair : éliminer progressivement les passoires thermiques du marché locatif français.

Plutôt que de subir la réglementation, il est donc préférable d’agir dès maintenant en engageant des travaux de rénovation, d’autant plus que les aides à la rénovation sont encore disponibles. À terme, les logements rénovés seront plus rentables, plus confortables et plus recherchés par les locataires.